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分期賣屋,政府、銀行與老年人參贏

可以分期買房子,為什麼不能分期賣房子?
我之所以提出這個社會保障新構想的緣起是,我們發現有部份民眾繳納健保費有困難,我們一直設法提供協助。現在的作法,如果是低收入戶,健保全額補助;輕中重度身心障礙者也有比例不一的補助;失業的原住民、55歲以上或20歲以下,健保也有若干補助。

除了這些人之外,有部份民眾我們始終幫不上忙,這些人可能是獨居老人或沒有子女,或中老年失業,他們擁有土地、田產或房產,可是沒有現金,有資產不代表有現金收入,這些人不符合社會救濟與健保補助的條件,可是他們又沒有錢,如果把房子賣掉,會出現好幾種問題:

首先,賣掉房子有了現金之後卻沒有地方可以住;如果賣掉田地,就沒有地方耕種,反而失去生活保障。我們不是希望在地老化、在宅老化嗎?如果老年人無法住在原來的社區,形同把根拔掉了,很可能出現生活適應的問題。其次,如果把房子賣了,有了一筆現金,常常不知該如何理財,更糟糕的會出現第三種情況,那就是子女可能要求分錢。

「分期賣屋」適合愛購屋理財的台灣人
為了保障這些人的就醫、就養無礙,我建議應該參考國外作法,分期出售房地產,專業用語稱為「反向抵押貸款」。

我提出這個初步構想還有一個背景原因,台灣人非常喜歡買房地產,購屋理財,國人自有房屋的比率非常高,台北市高達九成的成年人有自有房屋,全國則約八成成年人有自有房屋。最常見的作法是,30至40歲開始貸款買房子,到了55歲左右,還清貸款了,也退休了,變成沒有現金收入。又很多老農也擁有耕地,雖努力耕作,但農業普遍收入有限。

既然手上有房產、田地,如果可以將房子、田地當做抵押品交由銀行承作,類似信託的方式,由雙方簽訂契約,再由銀行評估房屋淨值轉換成現金,每個月拿回一些錢,等到往生後,可寬限兩年內處理掉房屋,扣除銀行利息或管理費如果還有剩餘,餘額歸繼承人所有,如果兩年內繼承人沒有處理,就交由銀行拍賣。

這樣的作法使得退休後只有不動產的人也能有現金收入,不必擔心繳不出健保費或長照費用;如果房子市值較少,每個月拿到的錢有限,不足的部份可由政府編列社會福利預算。對銀行來說也有好處,銀行藉此賺取利息,增加業務收入。

如果由政府編列預算補助,執行分期賣屋後拿到的現金,應優先繳納社會保險費用,剩下的作為生活費,既可解決有資產沒現金者的問題,也不會中斷社會保險,確實保障老年人的就醫就養,這總比一次把房地產處理掉要好,也可減輕政府財政負擔,更重要的是,老年人更有尊嚴。

可促進金錢流動、帶動經濟發展
賣屋養老作法在歐美已經行之多年了,之前內政部也有討論過,這回我特地拜訪金管會主委,希望透過社政與衛政雙向整合,積極規劃。當然,屆時仍由民眾自由選擇是否願意分期賣屋養老。

我們進行了初步試算,假設房子鑑價後值500萬,銀行貸款七成,65歲以上為辦理對象,如果支付年限為10年,一個月可以拿回21600元,如果支付年限15年,一個月拿14700元,換句話說,80歲之前,每個月至少有一萬多元現金可用。如果房子值1000萬,支付年限25年,一個月則可拿18000元。

分期賣屋堪稱是多贏策略,銀行有生意做,把許多爛頭寸轉為消費的錢,當不動產轉化為現金後可加速金錢流動,刺激消費,帶動經濟發展;也可減輕政府財政負擔(跟編列預算救濟沒有現金的一大群民眾相比,政府財政支出減少);更且,如果政府出面協助補貼,可以要求民眾先繳健保費、長照費用,維持社會保險運作;同時,原本有房產沒有現金須仰賴社會救濟的人因此有了現金可用,生活更有尊嚴。

期盼政府能更積極規劃,讓這項社會保障新主張,早日施行,嘉惠許多持有不動產卻無錢可用的老年人。
本文作者:行政院衛生署 楊志良署長

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